En matière de défiscalisation immobilière, la France a depuis longtemps fait preuve d’une grande expérience et d’une grande inventivité. Parmi les principaux dispositifs, on peut citer
 

• Loi Girardin du 21 juillet 2003 au 31 décembre 2012
• Loi Duflot du 18 janvier 2013 au 31 août 2014.
• Dispositif Pinel depuis le 1^er Janvier 2015
• Loi Pons (1986) concernant les DOM-TOM.
• Loi Malraux
• Loi Besson
• Loi Robien
• Loi Scellier du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2012
• Loi Borloo
• Loi Demessine (ZRR)
• Monuments Historiques

 
Pour maximiser l’impact fiscal, les Conseils en Gestion de Patrimoine (CGP) et autres Conseils en Investissement Financiers (CIF) proposent de recourir systématiquement à des crédits immobiliers. Ils n’hésitent pas alors à jouer les courtiers ou les Intermédiaire en opération de banque (IOB) recevant au passage une rémunération complémentaire des établissements de crédit.
 
Les banques financent d’autant plus facilement que les emprunteurs appartiennent aux CSP+ devant s’acquitter d’impôts importants, ce qui supposent que les emprunteurs disposent de revenus réguliers conséquents et/ou d’un patrimoine immobilier ou financier richement doté.
 
Les avantages fiscaux sont tellement brillants que les clients en oublient de vérifier les taux pratiqués. Ils vérifient encore moins les modalités de calcul des taux d’intérêts. Or, les emprunteurs ne peuvent pas être considérés comme des professionnels et doivent être traités comme des consommateurs.

Si le prêt est calculé sur la base d’une année lombarde de 360 jours au lieu de 365, la sanction consiste à substituer le taux d’intérêt contractuel par le taux d’intérêt légal à la date de signature du contrat.
 
L’effet de levier est impressionnant. Pour le comprendre, il suffit de tenir compte de 2 paramètres :
 
1/           le différentiel de taux peut être important :
 
Tableau de l'évolution du taux de l'intérêt légal en France:
Période               Taux légal
2010                    0,65%
2011                    0,38%
2012                    0,71%
2013                    0,04%
2014                    0,04%


Pour un prêt de 200.000 € à 3,5 % sur 20 ans souscrit en mars 2013, le taux d’intérêt légal étant de 0,04 %, l’économie d’intérêts réalisée est de l’ordre de 80.000  € !
 
2/           la jurisprudence prévoit que la substitution s’applique rétroactivement. En effet, les banques sont condamnées à produire un nouveau tableau d’amortissement où le taux légal remplace le taux contractuel.